ضوابط وإجراءات التعويض العيني

النظام: نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/15) بتاريخ 11 / 3 / 1424هـ.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (54) وتاريخ 11/02/1437هـ.

الهيئة: الهيئة العامة لعقارات الدولة

الجهة صاحبة المشروع: أي جهة حكومية أو شركة أو جمعية أهلية ذات نفع عام، تتولى تنفيذ عمل يهدف إلى تحقيق مصلحة عامة.

المرافق والخدمات العامة: المرفق كشبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي ونحوها، والخدمات كالمساجد والمقار التعليمية والصحية والأمنية ونحوها.​

تهدف المعايير إلى تنظيم الإجراءات ذات الصلة بالتعويض العيني، لتحقيق العدالة والشفافية والمساواة في التعويض العيني وتحفيز ملاك العقارات المنزوعة ملكيتها للقبول به.​

أ‌)        معيار تحديد الأرض البديلة:
1.      أن تكون الأرض البديلة واقعة في مخطط معتمد اعتماداً نهائياً.
2.      أن تكون الأرض البديلة غير مستثمرة أو مستأجرة وصالحة للاستغلال والاستخدام والتصرف.
3.      أن تكون الأرض خالية من الشوائب والادعاءات والمعوقات.
4.      يجوز أن تتعدد الأراضي البديلة مقابل أرض منزوعة واحدة، كما يجوز المقاصة بين قيمة الأرض البديلة وقيمة التعويض النقدي للعقار المنزوعة ملكيته بمبلغ نقدي يدفعه مالك العقار للجهة صاحبة المشروع.
ب) معيار نسبة الفرق بين القيمة النقدية للأرض البديلة والعقار المنزوعة ملكيته:
تراعي لجنة التقدير عند تقديرها للأرض البديلة ألا تتجاوز نسبة الفرق بين القيمة النقدية للأرض البديلة والقيمة النقدية للعقار المنزوعة ملكيته وفق الآتي:
1.      نسبة (10%) للعقارات الواقعة داخل النطاق العمراني ويتوفر فيها جميع المرافق والخدمات العامة.
2.      نسبة تزيد على (10%) ولا تتجاوز (20%) للعقارات الواقعة داخل النطاق العمراني ويتوفر فيها بعض الخدمات المرافق وفق الأوزان التالية:
‌أ)        الكهرباء (3%)
‌ب)   المياه (3%)
‌ج)      السفلتة والإنارة (2%)
‌د)      الصرف الصحي (1%)
‌ه)      الخدمات العامة (1%)
3.      نسبة (30%) للعقارات الواقعة خارج النطاق العمراني.​

1.      تقوم الجهة صاحبة المشروع بالحصول على الموافقة الأولية من مالك العقار المنزوع ملكيته على خيار التعويض العيني.

2.      ترفع الجهة صاحبة المشروع للهيئة العامة لعقارات الدولة وفق النموذج المعتمد المعد من قبل الهيئة، على أن يتضمن الآتي:

1. بيانات مالك العقار.
2. نوع العقار المنزوع ملكيته، وموقعه ومساحته وإحداثياته وتفاصيل متعلقة العقار المنزوع.
3. قيمة النزع المقدرة من لجنة التقدير.

3.      على الجهات الحكومية المختصة التي تتولى الإشراف على عقارات للدولة التعاون مع الهيئة لتطبيق هذه المعايير.

4.      تُدرس طلبات التعويض العيني من قبل لجنة تُشكل في الهيئة، يصدر بتشكلها قرار من المحافظ وتكون برئاسة الهيئة وعضوية ممثل عن ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة البيئة والمياه والزراعة.

وتكون مهام اللجنة الآتي:

1. دراسة الطلبات وتحديد قائمة الأراضي البديلة وفقاً للمعايير.
2. تقديم الدعم الفني للجنة التقدير بشأن تطبيق المعايير.
3. تحديد الأراضي البديلة لكل عقار منزوعة ملكيته وذلك وفقاً للمعايير.

5.      تقوم اللجنة بإبلاغ الجهة صاحبة بالمشروع بقائمة الأراضي البديلة المحددة لتقديرها من قبل لجنة التقدير، وذلك بشكل متزامن وخلال مدة لا تتجاوز (90) يوماً من تاريخ اعتماد محضر التقدير من الجهة صاحبة المشروع.

6.      تعرض الهيئة الأرض البديلة على مالك العقار وفي حال عدم موافقته عليها تعرض عليه أراضٍ بديلة أخرى لا تتجاوز ثلاث بدائل.

7.      في حال قبول العرض تبلغ لجنة التقدير بذلك لإصدار القرار بشأنه وأخذ موافقة مالك العقار الخطية على القرار، وفق النموذج المعد لذلك.

8.      يصدر صاحب الصلاحية في الجهة صاحبة المشروع قرار الموافقة على إنهاء إجراءات التعويض العيني.

9.       تبلغ الجهة صاحبة المشروع الهيئة بالقرار الصادر بشأن التعويض العيني وذلك لاتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل ملكية العقار الحكومي البديل باسم المالك، على ألاّ يُفرغ للمالك إلا بعد إفراغه لعقاره المنزوعة ملكيته بوساطة كاتب العدل أو المحكمة.

10.  في حال عدم توفر عقارات للدولة ملائمة للتعويض العيني أو في حال عدم قبول مالك العقارات للخيارات البديلة، فيتم تعويضه نقدياً من قبل الجهة صاحبة المشروع وفق القيمة المقدرة من لجنة التقدير.

11.  يجوز أن يكون التعويض العيني عن جزء من قيمة التعويض النقدي، وذلك وفقاً للنظام واللائحة والمعايير.

12.  تعد الهيئة النماذج اللازمة لتطبيق المعايير، وتعتمد من محافظ الهيئة.